让创业不再盲目

囊括99%的转让费真相,这可能是目前最全的转让费攻略指南!

无界商圈,17:03, 07 13,2018

店铺转让过程中,转让费这无可避免,可大部分都是价格虚高!准确评估店铺的情况,能让我们绕开深坑,节省成本。那么店铺转让,有哪几种情况呢?

99%的转让是这样的

首先,转让费实质上,转让的是店铺剩余租赁时间的经营权还不清楚转让费到底是什么的小伙伴,建议看一下历史消息的内容,了解一下转让费的本质。

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6个真相

1. 真正的旺铺转让。

天选之人才能拿到这种店铺,除了运气还得需要人脉和经济实力。

2. 亏本经营转让。

这种情况是最多的,生意不好想关店,租约没到要赔钱,贴个旺铺转让,找个冤大头20万出手,还能小赚一笔。

3.门面到期的转让。

原经营者租约即将到期,如果你没搞清楚这其中的权债关系,很可能会被坑一笔不菲的转让费,租约到期,你想开店得再和房东续签,而上家店铺主早就跑路了,想法律途径追回来也是几乎不可能的的!


4.房东的假转让。

房东原本是不能收转让费的,可是想赚这笔钱,他们就会搞个全场小商品或者促销活动,营造这个店面还有人租着的假象,诈一波转让费。

5.中介/个人的无良投机。

有很多中介或者个人,提前租下/甚至没有租下(只是有铺子钥匙)一些空铺,然后开始对外转让骗转让费,赚投机的钱。

6.房东试价。

租客租约未到期,房东想要涨租,通过中介放出转让信息试水,借机要挟现有租户涨租,如果有人愿意付转让费,房东会要求转出去。

总之,绝大多数的转让费都是不合理的,是目前垄断式商铺和高地价高铺租带来的畸形现象,这样的结果就是租客开店的前期成本过高,回本遥遥无期,导致恶性循环,只好也转出去骗骗人,将恶果转嫁到后面的租客身上。

这已经不是北上广深的特色,全国现在都一个乱象,诸位想要开店的同志只能自己擦亮眼睛,不要被骗。

7个忠告

1.别信旺铺转让,没有旺铺会轻易转让的
2.别信自己的直觉,找铺多看多比较,算人流算收益,不要轻易出手;
3.别信中介,同一个铺可以找找两三家中介问问情况
4.别信私人老板,选择大商场或者统一物业比私人老板靠谱;
5.别信口头承诺,签正规合同,与
房东谈判时做一些必要录音;
6.别信“开店就能致富”,不要为了开店而开店,赚钱还有很多路子,不要把冤枉钱花在无谓的转让费上
7.你很有钱的话,另当别论。

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转让,不只需要注意“转让费”

门店租赁的坑很多,即使是麦当劳这样的国际连锁企业也吃过亏

据现代快报报道,在南京丹凤街的麦当劳餐厅就因为租赁的问题关门了两个月,麦当劳原先与一家公司签订了长达11年的租赁合同,租约到2024年5月截止,但是突然遭到新房主来收房子,并且拿出了物业和房产证明。

这是怎么回事呢?原来跟麦当劳签订租赁协议的人伪造了原产权方的委托协议,而在去年该处房产的产权又经过拍卖换了主人,因此出现了这样尴尬的场面。

连麦当劳这样的国际连锁企业都吃了亏,我们就更需要小心谨慎了,下面四点都很重要,可千万别遗漏

【1】该商铺到底能不能出租

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》

1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。(也就是违章搭盖)

是不允许出租的!!!

其实很多店铺都是这种违规商铺,但是因为有房东上下打点关系所以安然无恙,可一旦东窗事发,你的合同就是废纸,本来做生意就不容易,何必再给自己加风险呢?

【2】出租人是否是产权

如果是房东直租,那么就必须要有产权证(如果没有房屋产权证明,要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明等),并根据产权证对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查,避免张冠李戴,以假乱真。

如果出租人不是产权人(比如房东比较忙在外地,是直系亲属代为出租),在签订合同时,必须要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。如果房屋所有权人是一人以上,应由房屋共有人共同出具授权委托书。

③如果出租人是二房东,那么要搞清楚他是转租还是转让!

转让:给二房东转让费,二房东走人,你按二房东和原房东的合同,原样和原房东重新签,这种就是正常的转让流程。

转租:不用支付转让费,但二房东在原房租基础上加一定比例,每月多赚你一笔钱

如果是转租,一定要弄清楚二房东是否有转租权,如果二房东不具有转租权而擅自转租,原房东又不同意转租,原房东可以解除和二房东之间的租赁合同,直接收回店铺,你的一切损失只能找二房东赔偿,维权难于上青天。

即使二房东有转租权,二房东和原房东之前的原始合同剩余时间还有多久也至关重要,超过原合同期限部分的约定是无效的

【3】转让的是门店还是生意

原店主转让门店,干五金干不下去,你可以接手店铺再开一家餐饮,他火锅生意不好,可能你开中式快餐就很好,总而言之,相同的门店不同的生意,结果是截然不同的

原店主转让生意,无非就是不赚钱,如果你再接手相同的店铺,做一样的生意,那么极大概率你会继续赔钱。而且,接手生意的转让费会比接店面要高,店铺还是要重新装修,不然给消费者的观感不变,生意肯定受影响。

但如果一定想接手对方的生意,很多人其实是看中了对方的证件,那么营业执照等证件能转让吗?

一般个体工商户的营业执照等证件是不允许转让的。

如果对方是企业营业执照,那你只需按企业类别,与原投资人签订相关转让协议,并向相关部门做出变更登记即可。不过要注意的是,企业承租店面协议、员工劳动合同、原公司对外债务、欠税一般不因股东变更而受影响,合伙企业债务欠税、个人独资企业债务欠税,则要与出让方谈好债务承担问题,要将以往与它有关的单位、人员联系到,通报转让情况,尽可能查清工资、贷款、担保、抵押、应付账款和经济纠纷情况,分清责任,避免以后发生纠纷,不要稀里糊涂替对方背上债务!

【4】租赁房屋是否有餐饮条件!!!

2016年1月1日起施行的《大气污染防治法》第八十一条明确规定:排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用,或者采取其他油烟净化措施,使油烟达标排放,并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。

禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

也就是说,餐饮过去最喜欢的黄金地段,住宅底商,是不可以经营餐饮的!!!

餐饮老板在签订租赁合同前要格外注意审查:该房屋是否通过规划部门审查可以开设餐厅,是否预留了防治污染设施位置,是否预留了排烟竖井和排水管道?能否解决油烟、异味、废气、噪声等扰民问题?

如果没有具备上述条件而贸然签订租赁合同,很可能因为无法办证而遭受损失,或者因为群众投诉强烈而被环保、消防、工商等相关部门予以查处!虽然目前绝大多数地方对这一点还没有强制执行,很多住宅底商的餐饮依然欣欣向荣,但一旦发生环保督查组整风的事情,一定是首当其冲,所以大家一定要千万小心。

这一点上不要单方面只信听房东的话,有条件的话,应该到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一番。比如:这个场地开办餐饮是否扰民,附近居民同意吗?是否符合消防部门的相关规定,有消防手续吗?千万不要被房东或者中介的大话忽悠。

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